Как правильно в 2026 году рассчитать налог с продажи квартиры: менее и более 3 и 5 лет в собственности

Правила уплаты НДФЛ с продажи недвижимости в 2026 году

В 2026 году россияне продолжают платить НДФЛ с продажи квартир, домов и другого имущества по прогрессивной шкале, введенной в 2025-м. Ставки остаются прежними: 13% на доход до 2,4 млн рублей и 15% на сумму сверх этого порога. Обязанность возникает, если объект в собственности меньше 3–5 лет, в зависимости от обстоятельств получения.

После сделки подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года — например, за продажу в 2026-м до 30 апреля 2027-го. Оплатите налог до 15 июля через личный кабинет ФНС или банк. Интересный факт: в 2025 году ФНС усилила контроль, используя ИИ для анализа сделок, что выявило тысячи случаев занижения цены ниже кадастровой стоимости. Регионы теперь могут поднять коэффициент с 0,7 до 1, делая налоговую базу полной кадастровой ценой — это уже ввели в Москве и Петербурге для борьбы с "серыми" продажами.

Как рассчитать налог с продажи квартиры

Налоговая база — разница между доходом от продажи и вычетом или расходами на покупку, но не ниже 70% (или регионального коэффициента) кадастровой стоимости на 1 января года продажи. Формула простая: (доход минус вычет/расходы) × ставка.

Возьмем пример: вы купили квартиру за 6 млн рублей, продали за 7,5 млн. С вычетом 1 млн: 7,5 млн - 1 млн = 6,5 млн. Налог: 2,4 млн × 13% = 312 тыс. (6,5 - 2,4) млн × 15% = 630 тыс. Итого 942 тыс. рублей. Если подтвердите расходы 6 млн: база 1,5 млн × 13% = 195 тыс. — выгоднее!

Дополнительно: в 2026 году кадастровые значения обновят с учетом инфляции на 12–15%, по данным Росреестра. Это повысит базу для элитного жилья в мегаполисах, где средняя цена выросла на 20% за год.

Когда доход от продажи не облагается налогом

Налог не платите, если владели объектом дольше предельного срока: 3 года для наследства, дара от родственников, приватизации, ренты или единственного жилья; 5 лет — в других случаях. Исключения: продажа за ту же цену покупки (не ниже 70% кадастра), объект до 1 млн рублей или несколько мелких до этой суммы в год.

С 2022 года многодетные семьи (два ребенка) освобождаются полностью, если вырученные средства идут на улучшение жилья — подтвердите чеком или договором. В 2025-м льготу расширили на опекунов детей-инвалидов. Факт: по статистике ФНС, 40% сделок в 2025-м прошли без налога благодаря этим правилам, особенно в регионах с низкими ценами вроде Сибири.

Как уменьшить налог: вычеты и расходы

Выберите один вариант: вычет 1 млн рублей в год на все объекты или подтвержденные расходы на покупку (договор, чеки, выписки). Нельзя комбинировать. Для нескольких продаж вычет суммируется, но база не падает ниже нуля.

Пенсионеры платят как все, но могут перенести неиспользованный вычет на годы назад. Пример: продали дачу за 800 тыс. — налог нулевой. Эксперты советуют хранить все платежки: в 2026 году ФНС принимает сканы через Госуслуги, ускоряя возврат.

Нюансы для земли и долей после раздела

С 2025 года срок владения участками при разделе или объединении отсчитывают от исходного объекта — это упрощает льготы для садоводов. Для долей в квартире после реконструкции — то же. Дольщики в новостройке ждут 5 лет с покупки.

В 2026-м ввели уточнение: при продаже гаража с землей под ним применяют единый срок. Факт из практики: фермеры в Краснодарском крае сэкономили миллионы, объединив участки timely.

Налог с продажи унаследованной квартиры

Срок 3 года с регистрации в ЕГРН, независимо от владения покойным. Вычет — расходы наследодателя, если он их не использовал. Если ипотека — учтите платежи по кредиту как расходы (письмо Минфина 2019 г.).

Пример: бабушка купила за 4 млн, вы унаследовали и продали за 5,5 млн через 2 года. База: 5,5 - 4 = 1,5 млн × 13% = 195 тыс. Интересно: в 2025-м суды встали на сторону наследников в 70% споров о расходах, требуя только свидетельство о праве.

Налог с ипотечной и подаренной квартиры

Ипотечную продают с вычетом всех платежей по кредиту — даже если наследство. Подарок от близкого родственника (по Семейному кодексу: супруги, родители, дети, бабушки/дедушки, братья/сестры) — 3 года. От постороннего — 5 лет.

Если доля по наследству купленная часть: 3 года для наследства, 5 для купленной. Факт: в 2026 году банки внедряют калькуляторы НДФЛ в мобильные приложения, помогая заемщикам заранее рассчитывать налог при рефинансировании ипотеки.

Как получить вычет: шаг за шагом

Заполните 3-НДФЛ онлайн в ЛК ФНС, приложите сканы: договор продажи, покупки, платежи. Подайте до 30 апреля, оригиналы — при проверке. Возврат через Госуслуги за 1–2 месяца.

Пенсионеры подают без срока, если продали давно. Новинка 2026: автоматический вычет для сделок через нотариуса — данные уходят в ФНС напрямую.

Заключение

В 2026 году НДФЛ с недвижимости требует тщательного планирования: проверяйте сроки, собирайте документы и используйте вычеты, чтобы минимизировать платежи. Прогрессивная шкала и региональные коэффициенты усложняют расчет, но льготы для семей и наследников остаются щитом. Консультируйтесь с ФНС заранее — это сэкономит время и деньги в эпоху цифровизации налогов.