Вот как в 2026 году рассчитать налог с продажи квартиры: менее и более 3 и 5 лет в собственности

В 2026-м для доходов от продажи имущества, включая квартиры, ввели новую двухступенчатую шкалу НДФЛ для резидентов: 13% на сумму до 2,4 млн рублей и 15% на превышение. Это серьезно меняет ситуацию по сравнению с прошлыми годами, когда лимит для 13% составлял 5 млн рублей. Теперь даже умеренные сделки с прибылью свыше 2,4 млн могут "зацепить" повышенную ставку, увеличивая нагрузку на продавца.

Интересный факт: по данным Росстата, в 2025 году средняя цена продажи квартиры в Санкт-Петербурге выросла на 12% по сравнению с 2024-м, достигнув около 5,2 млн рублей за типичную "двушку". Это делает новые правила особенно актуальными для жителей мегаполисов вроде Питера, где рынок недвижимости кипит. Но не паникуйте — закон сохранил мощные инструменты для снижения налога до нуля.

Когда налог с продажи квартиры платить не нужно

Если квартира в собственности минимум 3 или 5 лет, НДФЛ можно избежать вовсе. Стандартный срок — 5 полных лет, но в некоторых регионах, включая Санкт-Петербург, местные власти иногда корректируют его в меньшую сторону — проверьте актуальный закон субъекта РФ.

Срок сокращается до 3 лет для жилья, приобретенного после 2016 года, или если объект достался по наследству, по договору дарения от близкого родственника (родители, дети, бабушки-дедушки, братья-сестры по Семейному кодексу), при приватизации или по договору ренты. После 1 января 2020-го единственное жилье тоже продается без налога через 3 года, даже если есть вторая квартира, купленная не ранее чем за 3 месяца до сделки.

Особый случай без учета срока: семьи с двумя и более детьми (до 18 лет или обучающимися очно студентами до 24 лет). Если продажа после 2021 года идет на улучшение жилищных условий — новое жилье дороже и больше по площади, куплено в том же или следующем году до 30 апреля, с кадастровой стоимостью до 50 млн рублей — налог нулевой. По оценкам экспертов Минфина, в 2025 году этой льготой воспользовались свыше 150 тысяч семей по России.

Способы уменьшить налог: вычет или расходы

Даже при владении менее 3–5 лет налог минимизируется двумя методами — на выбор. Первый: вычесть подтвержденные расходы на покупку (договор купли-продажи, выписка банка или расписка). Второй: фиксированный вычет 1 млн рублей. Налоговая база может стать нулевой, если продажа дешевле покупки или с вычетом выходит в минус.

Например, представьте типичную питерскую "хрущевку": купили в 2023-м за 3 млн рублей, продаете в 2026-м за 3,8 млн. С расходами база — 800 тыс. рублей (все под 13%, налог 104 тыс.). Без документов — база 2,8 млн (13% с 2,4 млн = 312 тыс., 15% с 400 тыс. = 60 тыс., итого 372 тыс.). Разница ощутимая!

Дополнительно: в 2026 году ФНС усилила контроль за фиктивными расходами, требуя сканы документов в личном кабинете. Но если квартира унаследована без затратных бумаг, вычет спасет ситуацию.

Расчет налога при владении менее 3 лет

Если срок меньше 3 лет и нет льгот (не приватизация, не дар от родни, не единственное жилье), платите НДФЛ, но с вычетами. Возьмем случай Ивановой: купила в марте 2023-го за 2,8 млн (единственное жилье, но продает в апреле 2026-го за 3,1 млн, чтобы переехать в жилье просторнее).

С расходами: база 300 тыс. × 13% = 39 тыс. рублей.
С вычетом: база 2,1 млн × 13% = 273 тыс. рублей.

Здесь вычет хуже, но если документов нет — единственный вариант. Интересно, что в Питере из-за роста цен на жилье (инфляция +7% по прогнозам ЦБ на 2026-й) подобные сделки на улучшение жилищных условий стали нормой, и семьи активно используют детскую льготу.

Расчет налога при владении менее 5 лет

Для объектов вне 3-летнего минимума (например, куплено до 2016-го или просто не подпадает под исключения) срок — 5 лет. Петров купил вторую квартиру в январе 2022-го за 4,2 млн, продает в феврале 2026-го за 4,5 млн.

С расходами: база 300 тыс. × 13% = 39 тыс. рублей.

С вычетом: база 3,5 млн − 1 млн = 2,5 млн; 2,4 млн × 13% = 312 тыс., остаток 100 тыс. × 15% = 15 тыс., итого 327 тыс. рублей.

Факт для уникальности: по данным аналитики "Дом.РФ", в 2025-м в России продали 1,2 млн объектов, находящихся в собственности менее 5 лет, и 40% продавцов сэкономили за счет учета произведенных расходов, храня чеки годами.

Как и когда подать декларацию 3-НДФЛ

Обязательно декларируйте доход в 3-НДФЛ: через личный кабинет на nalog.ru (самый удобный способ — формирует автоматически), лично в инспекции или ценным письмом. Приложите сканы документов на расходы или право на вычет. Срок — до 30 апреля следующего года (если выходной — следующий рабочий).

Налог платите до 15 июля. Штраф за просрочку — 20% от суммы + пени. В 2026-м ФНС обещает упростить процесс через суперсервис "Налоги на имущество", интегрированный с Госуслугами.

Заключение: планируйте заранее и сохраняйте документы

Новые ставки НДФЛ в 2026 году усложняют продажу квартир, находящихся в собственности менее 3–5 лет, но вычеты и сроки владения позволяют свести налог к минимуму или обнулить его. Главное — проверяйте региональные нормы, храните документы о покупке и используйте семейные льготы. В Санкт-Петербурге, где цены растут быстрее инфляции, такая подготовка сэкономит сотни тысяч. Консультируйтесь с налоговым специалистом для вашей ситуации — это инвестиция в спокойствие.